不動産で稼ぐ方法基本方針

どうも。
9zoです。読み方はクズ男。
毎日いろんなことから解放されるために努力中です。

今日は初めに書いたものをより具体的に、そしてこのサイトで得られる情報は何かということを書いておきたいと思います。

*参考*
クズ野郎の目的

今日はこの基本方針の中で、⓸不動産で稼ぐについてフォーカスしていきます。

⓸不動産で稼ぐ
資産500万円以下の物件に狙いを定めて購入する方法を具体的にご説明致します。
1000万円から2000万円前後でも良質な物件は沢山ありますが、まずは500万から1000万前後の物件をしっかりチェックする習慣を身に着けられれば高額物件でも同様に稼ぐことができます。
不動産で稼ぐ前に知っておきたいこと

最近、「不労所得が欲しい!」と思う人が増えて来ています。
TVや本の影響でこのようなことを思って、不動産オーナーになれば人生が劇的に変わると思っている人が多いのも実情です。

しかしながら、現実問題、それを実際にやっている人は極一部です。

なぜか?

それは不動産が高価な物だからです。
みんながみんな右から左へと出せる金額ではないからです。

さて、ここでそれが本当なのでしょうか?
本当に、不動産は高価な物なのでしょうか?

これが本質です。

俺が昔働いていた不動産屋では、渋谷の部屋が5000万円で購入された物件がありました。
その際に、リフォームの管理で行ったのですが、その部屋の直下階がなんと3500万円の値札がついていました。

そのお客さんには申し訳無いのですが、運が無かったというしかなかったです。
たった1週間早かったばかりに、1500万円を失うことになったわけです。

それから不動産業を離れましたが、似たようなことはよくあります。
交渉したら750万円が180万円になった物件や、40万で50坪の宅地など、相場では考えられない物件に沢山出会いました。

その多くは、当時流行っていた、競売というものでした。

*参考*
不動産競売物件情報サイト
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

しかしながら、今では競売も値段が上がってきているのでなかなかオイシイ物件には出会えないことが増えてきました。

そこで活用できるのが、Yahooです。

*参考*
Yahoo!不動産 マンション・一戸建ての住宅情報
https://realestate.yahoo.co.jp/

Yahoo不動産では町の不動産屋さんにいくのとは比較にならないほど安い物件も多いです。
さらに最近では、個人売買のような面も出てきているので、買うときには不動産会社を通しますが、事実上は個人取引のようなものもあります。

自分はここで相場1500万円の一軒家を750万円で購入に至りました。
*普通に考えるとありえない相場感ですよね。

マンションと一軒家両方所有していますが、どちらが有益かというのを簡単にいうことはできませんが、メリットデメリット等を含めて有益だと思われる情報を書いていきます。

マンション所有のメリット・デメリット

メリット
・同じ立地条件だと一戸建てよりも物件価格が安い。
・古い建物だとSRC等の構造が多いので木造の一軒家と比較すると耐震的に有利。
・賃貸に出しやすい。

デメリット
・管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などの負担が別途かかる。
・将来の資産価値は、立地にもよるが一戸建てに比べると目減りする。
・購入の際に値引きをさせにくい。

一軒家所有のメリット・デメリット

メリット
・管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などがかからない。
・築年数が経過しても土地部分の価値があるため、資産価値はそれなりに残る。
・自由に増築や建て替えができる。
・値引きしやすい。

デメリット
・同じ立地条件だとマンションよりも物件価格が高くなる傾向がある。
・将来の修繕費を自分で貯めなければならない。
・値引きされやすい。

投資するにはどっちがお得?

長い目でみるなら一軒家ですが10年程度の短期で考えるならマンションであるといえます。
ここで考える必要があるのは、購入費用がどれだけ下げられていくらで貸せるのかという想定をしっかりとする必要があります。

例えば、1500万円の物件を月10万円で貸すという場合を考えてみましょう。
年間の賃料は10万×12か月で120万円となり、想定利回りは8%となります。

ここで問題なのは、固定資産税は20万位(月額換算2万円前後)でしょうが、マンションと一軒家両方にかかりますよね。
しかしながら、マンションでは管理費や修繕積立金が入ります。

これが安い処で2万円で高い処では7万、8万という金額が発生するのです。
結果として、利益を考えると、

マンションでの利益は10-(4から10)で0円から6万円となり、酷い場合は利益どころか赤字もあり得ます。
結果として、実質利回りは0または赤字から最大4.8%となります。

一軒家での利益は10-2で8万円が利益になりますので、実質利回りは、6.4%となります。

かなり大雑把ですが、こういう想定が想像できるわけです。

さらにですね、ここで考えて頂きたいのは、メリット・デメリットで記載したように、一軒家の場合では物件を格安で購入できるケースがあるということです。
自分のようにもし一軒家で、この1500万円の物件を750万円で購入できた場合を考えて頂きたいのですが、その場合は、単純に想定利回りは8%の2倍16%となります。
実質利回りは、12.8%になるわけです。

この差というのは強烈に大きいですよね。

では、どうしたら、一軒家に大して大幅な値下げ交渉を要求できるのかという話を書きます。

一軒家に大して大幅な値下げ交渉を要求する方法

それは、解体費用を相手方からもらう代わりに値下げを要求する方法です。
古典的な方法ですが、実際に知っている人はあまりいないので書いておきます。

これは建物が古くなった場合、建物の価値が0円と見なされるようになります。
そこから解体費用を差し引いてもらうことで提示金額よりも安価になるケースがほとんどなのです。

つまり、上記の例では、売り主が建物代金500万円で土地の値段が1000万円という想定をした場所でした。
そこで、こちらは、築25年以上経過しているので建物の代金が0円であることを理解してもらったうえで、解体費用が250万円かかるということを提示(解体業者からの見積りを提出)することで、合計750万円もの値下げに成功しています。

海千山千の売り主も多いのですが、資金が少ない方にはこのような粘り強い交渉を続けていくと、ポロリと安価な物件が出てくることがあります。

最近ですと、同様のケースで350万円で一軒家の物件が出ました。
場所もこの物件の近くで駅からは2Km程度で少し遠いのですが、バス停は近くにあり、住環境は整っていると思います。
相場も1000万円前後でしたが、最初750万円で出ていましたが購入希望者がいなかったために、550万に値下げ後、350万円で購入された方がいたようです。

1000万円が最終350万円になっちゃうって物凄くないですか?

こういう交渉というのは面倒臭いと思う方も多いのですが、慣れてしまえば快感に変わっていきます。
交渉事の重要性については金持ち父さんでも書いてあるので復習しておくといいと思います。

ざっくりと不動産で稼ぐ方法基本方針をご説明しましたが、詳細についてはまた後日ゆっくりと連載していきたいと思います。

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